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Baurecht

Rechtsanwalt Fischer, Frankfurt

Das private Baurecht stellt hohe Anforderungen an den Rechtsanwalt, der in diesem Bereich tätig ist. Es sind oftmals technisch komplizierte Sachverhalte (DIN- Vorschriften) die zu dem materiellen Baurecht mit überdurchschnittlich vielen Fachgebieten hinzutreten. Der einzelne Auftraggeber sieht sich oftmals im Zusammenhang mit einem einfachen Bauwerksvertrag oder einem Bauträgervertrag der Situation gegenübergestellt, dass er die rechtlichen Verschachtelungen mit technischen Vorschriften, wenn überhaupt, dann allerdings nur bedingt versteht.

In diesen Bereichen hat der Rechtsanwalt, der sich in seiner alltäglichen Anwaltspraxis u.a. auch mit dem privaten Baurecht beschäftigt, eine oftmals sehr von Verantwortungsbewusstsein getragene Position gegenüber den Mandaten.

Es trifft in der Regel nicht nur den Auftragnehmer (die Baufirma), sondern auch Architekten, die im Zusammenhang mit dem sogenannten Architektenvertrag die Bauplanung, die Bauüberwachung und die Bauleitung haben.

In den Fällen, in denen Bauwerksmängel bereits vor der Abnahme des Objektes auftreten, stellt sich eine besondere Situation für den Bauherrn. Er hat das Recht bei nicht nur unwesentlichen Mängeln, die Abnahme zu verweigern, was allerdings dann auch dazu führt, dass die Übergabe und insofern die Besitzverschaffung vorerst scheitert. In der Regel werden diese Mängel bei behaupteten Werklohnforderungen der Baufirmen diesen gegenübergestellt und es kommt nicht selten dazu, dass quasi ein „Stillstand“ des gesamten Bauablaufes eintritt.

In der Folge dieser Tragik treten wirtschaftlich erhebliche Spannungssituationen bei den Auftraggebern/ Bauherren ein, weil der Bezug des Hauses am Streit mit dem Bauträger scheitert, Darlehensverbindlichkeiten auf der Seite der Bauherren/ Auftraggeber existieren, in deren Zusammenhang Zinsen zu zahlen sind und unter Umständen auch noch Mietzahlungen für die Mietwohnung aufgebracht werden müssen, obwohl andererseits Einsicht in die Mangelhaftigkeit des Werkes auf der Auftragsnehmerseite (Baufirma) fehlt, die eine unter Umständen langjährige gerichtliche Auseinandersetzung verhindern würde.

Solche Fälle gehen dann oft vor Gericht und die Vertretung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt ist unvermeidlich. Für das Baurecht sind bei Streitwerten bis 5.000 Euro die Amtsgerichte zuständig, bei den meist jedoch darüber liegenden Streitwerten die Landgerichte. In Frankfurt befindet sich das Landgericht in der Gerichtsstraße 2, 60313 Frankfurt am Main. Die Zuständigkeit ist jedoch von verschiedenen Faktoren abhängig, über die Sie Ihr Rechtsanwalt berät.

Im Bereich des Bauvertragsrechtes kommt es im Zusammenhang mit gerichtlichen Auseinandersetzungen in der Regel zu der Einholung von Sachverständigengutachten, die oft teuer sind.

Solange keine Abnahme mangels Abnahmefähigkeit auf Seiten des Bauherrn als Verpflichtung gegeben ist, muss die Baufirma die Mangelfreiheit der erbrachten Leistungen beweisen, mit der weiteren Folge, dass sie erst einmal auch die gesamten Sachverständigenvorschüsse im Zusammenhang mit den Gerichtsverfahren vorzulegen hat.

Ein weiterer äußerst problematischer Faktor in der Abwicklung eines belasteten Bauvertrages ist darin zu sehen, dass das Gesetz dem Unternehmer eines Bauwerkes das Recht gibt, für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers/ Bauherrn zu verlangen.

Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen, der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung verlangen.

Weigert sich der Bauherr, besteht unter gewissen rechtlichen Voraussetzungen die Möglichkeit des Auftragnehmers/ der Baufirma die Eintragung einer Vormerkung per einstweiliger Verfügung auf dem Baugrundstück des Auftraggebers als Eigentümer zu veranlassen.

Die eingetragene Vormerkung hat dann die Wirkung, die Rangstelle für die Handwerkersicherungshypothek, die auf Grund eines Titels eingetragen werden kann, zu sichern.

All dies ist mit erheblichen belastenden Umständen verbunden, weil auch die, das Bauvorhaben des Bauherrn finanzierende Bank daran interessiert ist, einen problemlosen baurechtlichen Abwicklungsvorgang des Kunden zu sehen.

Eine weitere Vielfältigkeit im privaten Baurecht ist die Tatsache, dass häufig große Baufirmen oder auch Projektierungsunternehmen zwar die Verträge mit dem Bauherrn und Auftraggeber abschließen, allerdings die Berechtigung haben, sich im Rahmen der Erfüllung ihrer Verpflichtungen sogenannter Subunternehmer zu bedienen.

Hier kommt es häufig in Fällen der gerichtlichen Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Mängelbeseitigungsklagen bzw. Vorschussklagen zu Streitverkündungen gegenüber den jeweils zuständigen Subunternehmern.

Soweit diese nicht auf Grund eigener finanzieller Schwierigkeiten bereits insolvent geworden sind, hat die Baufirma in den Fällen, in denen sie gegenüber dem Bauherrn die Gerichtsverfahren verliert, selbstverständlich die Möglichkeit des Regresses. Damit diese Forderungen nicht verjähren, erfolgt die sogenannte Streitverkündung.

Wenn allerdings die Subunternehmen nicht mehr existent sind und der Hauptauftragnehmer durch die Bauherren berechtigterweise finanziell stark in Anspruch genommen worden ist, wird oftmals auch dessen Insolvenz nicht auszuschließen sein.

Die Bauvorhaben bleiben dann „stecken“.

Dieses „Szenario“ des sogenannten „steckengebliebenen Baues“ ist wirtschaftlich oftmals sehr problematisch, weil in Fällen fehlender Fertigstellungsbürgschaften der Bauherr gezwungen ist, zusätzliche finanzielle Mittel aufzuwenden, um das Bauwerk fertigzustellen. Hier sind in der Regel erhebliche Preissteigerungen feststellbar.

Diese gesamten Problembereiche muss der Rechtsanwalt, der sich auf dem privaten Baurechtsbereich als Anwalt betätigt, erkennen.

Häufig werden die abzuschließenden Bauwerksverträge dem Anwalt zur Prüfung vorgelegt. Dann hat er für seinen Mandanten die Möglichkeit, soweit dies rechtlich bei der Baufirma durchsetzbar ist, Nachteile zu verhindern. Leider erfolgt oftmals aus Kostengründen allerdings keine vorherige anwaltliche Beratung, weil der Bauherr im Zusammenhang mit dem Werkvertragsabschluss davon ausgeht, dass alles für ihn abgesichert sei. Das ist allerdings oft ein Trugschluss.

Klaus Fischer Rechtsanwalt für Baurecht, Frankfurt am Main, ist seit über 20 Jahren in auf dem gesamten Immobiliensektor als Anwalt tätig.

Der private Baurechtsbereich nimmt einen starken Teil des Arbeitsvolumens in Anspruch.

Sachkundige Beratung zum Baurecht durch den Rechtsanwalt hilft in der Regel im Vorfeld Probleme und unnötigen Streit zu vermeiden.

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